前瞻洞察 | 瀚溥联合创始人兼CEO许汉斌在哈佛发表演讲
2024-04-29
*以下为中文译文
前言：创业之旅
作为哈佛大学毕业生，瀚溥联合创始人兼CEO许汉斌（Hank Hsu）先生分享了他的创业之旅，瀚溥自2018年创立以来，已经在中国开发了220万平方米的高端基础设施，管理资产价值20亿美元。
“创业之路充满挑战，但也收获颇丰。”在创办瀚溥以前，许汉斌还担任过住宅项目的开发经理和工业地产领域的投资工作。“我曾在新加坡主权财富基金淡马锡控股旗下的工业地产投资平台——星桥腾飞（Ascendas-Sinbridge）担任中国区副总裁及首席投资官，”许汉斌提到，“2016年，星桥腾飞计划在中国推出新的业务，我负责牵头物流领域的投资，洞悉到中国北京、长三角地区以及粤港澳大湾区附近的一线城市的高端仓储供不应求，我决定在中国创办一个自己的物流地产平台。”许汉斌热情洋溢地分享了他的创业故事。
随后，许汉斌着重探讨了中国市场积极的发展前景、疫情后中国物流地产需求的复苏、外资竞争减弱、中国资本市场的巨大潜力以及瀚溥自身在ESG与人工智能方面取得的良好成果。通过这些维度的全面探讨，更加生动和全方位地呈现出瀚溥在中国创立并蓬勃发展的战略决策基础。
关于中国市场
许汉斌表达了他对中国经济长期发展的积极态度：“在投资方面，我们不想错过中国这个世界第二大经济体和100多个国家最大的贸易伙伴。”中国一直经历着建设性的改革，将投资主导型的经济增长模式转为消费驱动型，尽管面临诸多挑战，但中国经济仍有充足的增长空间。同时中国的高质量发展仍然是重中之重，聚焦创新和生产力，以确保未来十年的可持续发展。
需求逐渐复苏的中国物流地产行业
许汉斌在介绍瀚溥时提到，中国物流地产行业是疫情期间最大的受益者，因为大多数消费者每天都在网上购买商品。这种旺盛的电商需求呼应了未来以消费为主导的经济增长模式。瀚溥的大型物流设施可以轻松满足各种细分领域的需求，为电商平台和第三方物流公司提供服务。
后疫情时代，尽管中国的消费势头并未如预期那般迅速恢复，但物流行业仍然是所有房地产资产类别中受益最大的。“过去两年，中国主要经济中心的出租率持续稳定增长，但供应量有限。在一系列相关措施发布后，消费者信心有望回升，”许汉斌说到。
外资竞争日益减弱
许汉斌解释道：“除了需求回升外，我们还看到，在地缘政治紧张局势和周期性衰退的背景下，来自外资的竞争日益减弱；因此，未来18个月将是我们采取战略举措的黄金时机。我们目标地点的地价已经下降了20%，再加上中国整体建筑成本的下降，将为我们的投资回报提供支持。”截止2021年，瀚溥已为我们的中国战略吸引了12亿美元的股权投资。“2024年，我们将继续加大投资，预期在上海和大湾区开发50万平方米的项目；瀚溥的投资人认可中国的长期增长，并相信只要有正确的战略和管理方案，中国将是一个更容易扩大规模的深度市场。”
中国资本市场表现
“中国国内资本市场迅速发展，以保险资金为核心，新兴的C-REIT偏向于收益型基础设施和物流资产”，许汉斌同时指出，“对于外资而言，退出国内市场是个明智的选择。”虽然C-REIT市值目前仅占美国的2%，但通过效仿新加坡和美国的发展模式、增加资产类别、简化结果和审批流程，C-REIT市场具备巨大的发展潜力。
另外，中国还是为数不多对物流地产投资仍有正利差的经济体之一，行业的开发收益率高于借贷成本。
瀚溥的差异化优势：绿色建筑、人工智能、技术和ESG
瀚溥一直将ESG（环境、社会和公司治理）纳入整个投资周期，相信实施ESG能够为投资者和租户带来长期价值。因此，瀚溥在中国各地提供LEED认证的仓库，绿色建筑的日常和维护成本都低于普通建筑。在满足的合适天气条件下，瀚溥为所有物流设施的屋顶安装了太阳能电池板，减少每月15%的能源费用和11%的碳排放。
同时，瀚溥采用人工智能技术，为所有物流园区创建了专有的智能仓库系统。该系统将所有的资产管理和物业管理任务数字化和可视化，大大降低了日常维护成本，提高了运营效率和透明度。
因此，瀚溥获得了全国工商联房地产商会香港及国际分会颁发的“杰出表现奖-绿色建筑”，并在全球房地产可持续评估体系（GRESB）中获得良好评级。未来，瀚溥也将继续把ESG理念纳入整体业务战略，并致力于所有投资的可持续增长模式。
